硬核科技公司或將成為寫字樓租賃市場主力

　　過去十年，科技公司一直是中國寫字樓的最大占據者和租賃市場中的主要需求者。然而創造了最多增量需求的互聯網科技行業，去年其辦公室租賃需求卻出現了大幅度萎縮。

　　由于互聯網科技行業政策環境變化、流量紅利消失、行業整體進入轉型期等問題，去年科技行業寫字樓租賃面積同比下跌了53個百分點，新租面積顯著下滑。

　　去年年底，中央經濟工作會議提出“大力發展數字經濟，提升常態化監管水平，支持平臺企業在引領發展、創造就業、國際競爭中大顯身手”，這意味著2023年互聯網平臺企業的政策環境將趨于穩定，有望推動互聯網企業辦公需求重拾增長。

　　CBRE表示，頭部互聯網科技企業已經開始加大對硬核科技領域的投資。比如，2022年騰訊總共投資了18家硬科技公司，涉及人工智能、半導體、芯片、機器人等領域，阿里巴巴和字節跳動在這一領域則分別被錄得7筆和4筆投資。一些被投企業已經開始在寫字樓租賃市場擴張，如云鯨智能、黑帕云等。

　　元宇宙則是另一個廣受關注的主題領域，2022年，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、武漢、西安等城市均頒布了元宇宙產業支持政策，2022年至2027年中國元宇宙市場規模將保持33%的年均復合增長率，元宇宙產業鏈中包含的AI、5G、云技術軟件開發企業和AR、VR硬件設備制造企業均有望獲得持續擴張。

　　CIGI近期報告顯示，科技行業脫虛向實的趨勢很明顯，辦公擴張風格也會出現變化。雖然互聯網科技依然是最火熱的賽道，但是細分賽道已經從To C類為主，變成了以To B類軟件服務類企業和芯片集成電路為主的互聯網硬件技術與設備企業。

　　除了租賃需求占比最大的科技行業，金融業仍將擔當寫字樓租賃的主引擎。2023年，證券行業有望繼續受益于資本市場改革，經過三年試點，股票發行注冊制有望迎來全面實行的關鍵一年，房地產行業再融資的重啟和公募REITs擴容將為證券公司帶來新的業務機會。

　　此外，外資制造業對中國市場的長期信心不變。2022年，中國實際使用外資金額同比增長6.3%，其中制造業實際使用外資大幅增長46.1%，體現出外資企業對中國經濟發展前景和營商環境持續改善的長期信心。世邦魏理仕認為，盡管今年歐美經濟體減速令部分跨國企業啟動全球裁員，但是在中國擴大投資的外資制造業企業的研發、地區總部功能將繼續擴張，利好外資企業總部密集的一線城市寫字樓市場。

　　新能源汽車是寫字樓租賃需求中的一股新興勢力。2022年，新能源汽車在全國主要市場的新租面積實現同比2.5倍的增長，產銷兩端的持續高速增長將推動新能源汽車及上下游企業寫字樓需求在2023年進一步增長，尤其是在產業鏈集聚優勢明顯的上海和北京。