硬核科技公司或?qū)⒊蔀閷懽謽亲赓U市場主力

　　過去十年，科技公司一直是中國寫字樓的最大占據(jù)者和租賃市場中的主要需求者。然而創(chuàng)造了最多增量需求的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)，去年其辦公室租賃需求卻出現(xiàn)了大幅度萎縮。

　　由于互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)政策環(huán)境變化、流量紅利消失、行業(yè)整體進(jìn)入轉(zhuǎn)型期等問題，去年科技行業(yè)寫字樓租賃面積同比下跌了53個百分點，新租面積顯著下滑。

　　去年年底，中央經(jīng)濟工作會議提出“大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟，提升常態(tài)化監(jiān)管水平，支持平臺企業(yè)在引領(lǐng)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)、國際競爭中大顯身手”，這意味著2023年互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)的政策環(huán)境將趨于穩(wěn)定，有望推動互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公需求重拾增長。

　　CBRE表示，頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)已經(jīng)開始加大對硬核科技領(lǐng)域的投資。比如，2022年騰訊總共投資了18家硬科技公司，涉及人工智能、半導(dǎo)體、芯片、機器人等領(lǐng)域，阿里巴巴和字節(jié)跳動在這一領(lǐng)域則分別被錄得7筆和4筆投資。一些被投企業(yè)已經(jīng)開始在寫字樓租賃市場擴張，如云鯨智能、黑帕云等。

　　元宇宙則是另一個廣受關(guān)注的主題領(lǐng)域，2022年，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、武漢、西安等城市均頒布了元宇宙產(chǎn)業(yè)支持政策，2022年至2027年中國元宇宙市場規(guī)模將保持33%的年均復(fù)合增長率，元宇宙產(chǎn)業(yè)鏈中包含的AI、5G、云技術(shù)軟件開發(fā)企業(yè)和AR、VR硬件設(shè)備制造企業(yè)均有望獲得持續(xù)擴張。

　　CIGI近期報告顯示，科技行業(yè)脫虛向?qū)嵉内厔莺苊黠@，辦公擴張風(fēng)格也會出現(xiàn)變化。雖然互聯(lián)網(wǎng)科技依然是最火熱的賽道，但是細(xì)分賽道已經(jīng)從To C類為主，變成了以To B類軟件服務(wù)類企業(yè)和芯片集成電路為主的互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備企業(yè)。

　　除了租賃需求占比最大的科技行業(yè)，金融業(yè)仍將擔(dān)當(dāng)寫字樓租賃的主引擎。2023年，證券行業(yè)有望繼續(xù)受益于資本市場改革，經(jīng)過三年試點，股票發(fā)行注冊制有望迎來全面實行的關(guān)鍵一年，房地產(chǎn)行業(yè)再融資的重啟和公募REITs擴容將為證券公司帶來新的業(yè)務(wù)機會。

　　此外，外資制造業(yè)對中國市場的長期信心不變。2022年，中國實際使用外資金額同比增長6.3%，其中制造業(yè)實際使用外資大幅增長46.1%，體現(xiàn)出外資企業(yè)對中國經(jīng)濟發(fā)展前景和營商環(huán)境持續(xù)改善的長期信心。世邦魏理仕認(rèn)為，盡管今年歐美經(jīng)濟體減速令部分跨國企業(yè)啟動全球裁員，但是在中國擴大投資的外資制造業(yè)企業(yè)的研發(fā)、地區(qū)總部功能將繼續(xù)擴張，利好外資企業(yè)總部密集的一線城市寫字樓市場。

　　新能源汽車是寫字樓租賃需求中的一股新興勢力。2022年，新能源汽車在全國主要市場的新租面積實現(xiàn)同比2.5倍的增長，產(chǎn)銷兩端的持續(xù)高速增長將推動新能源汽車及上下游企業(yè)寫字樓需求在2023年進(jìn)一步增長，尤其是在產(chǎn)業(yè)鏈集聚優(yōu)勢明顯的上海和北京。