寫字樓最核心的價值點是什么？

寫字樓是比較具有代表性的商業地產，其價值點和租金水平，受到多方面因素影響，包括但不限于城市、地段、業態、投資周期等，但往往最核心的，是以下幾個方面：

1、交通

交通對于寫字樓的影響，可以說是最立竿見影、最為直接的因素，曾經有研究表明，地鐵站開通后，對于附近寫字樓等商業地產的增值利好，要遠遠比住宅的利好更高。地鐵站開通后，住宅的房價漲幅一般能夠達到30%左右，而寫字樓的租金也會水漲船高，甚至能夠達到50%的上漲幅度。這其實是由寫字樓本身的使用用途決定的，一棟位于交通便捷地段的寫字樓，往往會吸引城市中比較有實力的公司企業入駐，而這樣的公司，由于通勤更加方便快捷，不僅接客洽談、辦事往返的效率會更高，而且也更能吸引和招聘到優質的員工。因此，交通便利的寫字樓，租金回報率更高，也就順理成章了。

2、業態

業態也是影響寫字樓品質和含金量的一個價值點，高附加值的業態，比如一些專業行業，如金融（證券銀行保險）、財會法律、計算機信息科技等行業。這些行業都有一個共同特點，那就是具有一定的專業技術壁壘護城河，利潤率有保障，能夠擁有較高的租金償付能力，這些業態集中的寫字樓租金，一般不會低。而如果一棟寫字樓里面的業態，屬于一些薄利多銷、附加值低、競爭白熱化的行業，比如餐飲，那么其租金水平是很難有所提升的。因為最終決定寫字樓含金量的，是里面的租賃用戶的實力。因此，一棟寫字樓從規劃到建設，一開始就應該做好調研和定位，主要引進什么樣的業態，才符合城市的實際經濟情況，并且能夠持續產生穩定的租金回報現金流。

3、體量，集群效應

寫字樓的體量，也是影響寫字樓含金量的一個重要因素。在一個板塊內，寫字樓集群多的地方，往往這樣區域更容易形成城市的商務CBD，集群效應明顯，租賃辦公室可以說是供不應求，客多房少，因此，租金水漲船高比較容易。但如果是寫字樓的體量相對較少，難以形成濃厚的辦公、商務氛圍的單體、獨棟寫字樓，后期的運營也會相對困難。這種單體、獨棟寫字樓，往往是把低樓層出租給超市、餐飲等行業，高樓層有的甚至用于做賓館、酒店的，辦公和商務氛圍就不如集群區域的寫字樓，租金回報率自然也會受影響。因此，從體量上，就能夠判斷，未來寫字樓的出租大致業態和租金回報率，寫字樓體量越大的板塊，說明商業的配套權重越高，周邊的規劃，勢必也會匹配相應數量和規模的居住、住宅單元，也就是長期穩定的客流量，這樣的大體量寫字樓，往往是不愁租的。

4、物業

物業，是影響寫字樓持續收益的又一個關鍵，一個優質服務品質的物業，對于寫字樓的衛生環境維護、設施設備更換、應急處突、活動運營等，都是能夠服務到位的。有些運營能力強大的物業，手中也有不少客戶資源，他們甚至能夠為寫字樓進行整合招商、打開客源，能極大縮短寫字樓辦公室的空置期，提高出租率和租金回報水平。而服務差、口碑差的物業，可能會直接導致寫字樓的出租吸引力下降，租金水平降低。因此，物業的服務品質，對于寫字樓的持續盈利能力，是不可或缺的要素，在考察一個寫字樓含金量價值的時候，物業的服務品質，如今也越來越成為一個重要的衡量標準。