大城市寫字樓空置率走高或將成必然

大城市寫字樓空置率走高將成必然，租金不會高，大批供應會來

1. 2021年，企業情緒較高，擴張租下寫字樓常見，大城市寫字樓空置率下降。但是2022年1季度后，情況逆轉。

2.2021北京凈租賃甲級寫字樓100萬平米，2022年只有81300萬平米，主要是1季度租的，后面三個季度凈取消了13700平米。廣州一向是寫字樓空置率最低的，10年來首次出現退租多于租賃的現象，空置率大幅上升。深圳有22.2萬平米的凈租賃，但是比2021年少了66%。二線城市一向空置較多，30%空置是常態。

3.雖然經濟復蘇好于預期，但是寫字樓市場真正的壓力是供應。北京未來四年將有350萬平米投放到市場，而過去十年每年凈需求是50萬平米。深圳今年會增加145萬平。武漢空置率高達35%，但是新增供應會是140萬平。

4. 新增供應增加，是因為之前停工延誤，本來2022年就要上市。廣州辦公樓租金2022年底降到了每平152.2元，租金指數下降3.8%。預計2023年租金將繼續有下降壓力。

在國內城市中，北京甲級寫字樓存量第一，香港密度第一，臺北空置率最低。

先看看中國主要城市核心地段的甲級寫字樓存量、空置率情況：

根據戴德梁行的統計，截止2021年末，我國主要城市核心地段的甲級寫字樓存量最高的五大城市是北京、上海、深圳、廣州、香港。

北京、上海處于第一檔，甲級寫字樓存量超過800萬方。

深圳、廣州處于第二檔，甲級寫字樓存量超過500萬方。

如果對比城市面積，香港、深圳的甲級寫字樓密度是最高的。

北京：核心地段甲級寫字樓849萬㎡，城市面積1.6萬平方公里；

上海：核心地段甲級寫字樓833萬㎡，城市面積6340平方公里；

廣州：核心地段甲級寫字樓562萬㎡，城市面積7434平方公里；

深圳：核心地段甲級寫字樓638萬㎡，城市面積1997平方公里；

香港：核心地段甲級寫字樓324萬㎡，城市面積1107平方公里；

再進一步對比常住人口，北上廣深的常住人口均超1700萬，香港常住人口約750萬，綜合來看，香港是中國主要城市中甲級寫字樓密度最高的。

香港作為全球三大金融中心之一，而且服務業發達，對甲級寫字樓的需求最高也是情理之中。

北上廣深港五大城市之后，中西部省會城市的甲級寫字樓存量也比較多，西安、成都、武漢、長沙甲級寫字樓均超250萬方。

此外，南寧核心地段甲級寫字樓存量居然超過了杭州、南京、蘇州等經濟強市。

在國內城市中，看甲級寫字樓空置率的話，臺北最低，空置率只有2.1%；廣州第二低，空置率只有7.6%。

深圳甲級寫字樓空置率18.8%，在一線城市中最高，但仍低于大部分二線城市。

甲級寫字樓空置率較高的城市是南寧（39.1%）、長沙（37.1%）、武漢。